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Secuencia habitual del proceso de compra-venta de una vivienda:
- Realización del presupuesto de la inversión (lo que tengo, lo que financiaré)
- Búsqueda de la vivienda
- Información sobre la situación registral de la misma
- Negociación y fijación del precio
- Contrato de compra-venta (si hay pago a cuenta)
- Formalización del préstamo hipotecario
- Escriturar la compra-venta y el préstamo hipotecario
- Pagos
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¿Cómo me puedo informar de la situación de la vivienda que quiero adquirir?
Antes de llegar a acuerdo alguno con la parte vendedora es aconsejable que solicite en el Registro de la Propiedad una Nota Simple Registral de la vivienda que Vd. desea adquirir, para comprobar la situación de la misma, si está libre de cargas hipotecarias u otro tipo de cargas, quién es su actual propietario, etc. Una vez conocida la situación de la vivienda podrá negociar la compra de la vivienda con total conocimiento.
En función del tipo de vivienda de que se trate (nueva planta, segunda mano, etc) puede pedir documentación adicional, como: planos, cédula de habitabilidad, certificado de estar al corriente de pago, fotocopia de las escrituras actuales, etc.
Asimismo, puede obtener una mayor información sobre la vivienda si pide una tasación a una empresa especializada. En función de ella podrá deducir aspectos interesantes sobre el estado de la vivienda y el precio que demanda el vendedor. No obstante, si desea financiarla a través de banco o caja, éste le exigirá que se realice la tasación con una empresa homologada por la entidad, por lo que, en este caso es preferible no pedirla de "motu propio" para no tener que pagarla por duplicado, en caso de que la entidad financiera no acepte la primera tasación.
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¿Es necesario firmar un contrato privado previo a la escritura pública de compra-venta de la vivienda?, ¿En qué consiste un "Compromiso de compra-venta" o "Contrato de Arras"?
La compra-venta de la vivienda queda reflejada en la escritura pública ante Notario, pero si Vd. entrega alguna cantidad a cuenta, o como "señal", debe quedar reflejado en un "Compromiso de Compra Venta" o "Contrato de Arras" que firman las dos partes (parte compradora y parte vendedora), donde se estipulan las condiciones de la compra-venta (importe, forma de pago, plazos, etc.), y donde también figura la cantidad entregada a cuenta por la parte compradora a la parte vendedora. En este documento se fija una fecha o plazo para efectuar el posterior contrato público de compra-venta ante Notario (escritura).
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¿Qué gastos lleva consigo la compra de una vivienda?
Los gastos en que se incurre al comprar una vivienda son los originados por la compra-venta y los derivados del préstamo hipotecario, en caso de que éste se formalice.
Por la compra de la vivienda hay que considerar los siguientes conceptos de gastos: escritura pública, registro, impuestos y gestión.
Minuta del Notario, varía en función del importe escriturado en la compra-venta.
Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Gastos de la Gestoría que le tramita la inscripción en el Registro. - Hacienda
Primera transmisión: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.) del 1,2 % sobre el importe de la compra-venta. En este mismo caso se aplica I.V.A. del 10% sobre el importe de compra venta, a abonar al vendedor de la vivienda.
Segunda transmisión: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.) del 7% sobre el importe de la compra-venta (el tipo impositivo puede variar puesto que depende de la comunidad autónoma) .
A los gastos propios de la compra-venta debe sumarle los de la hipoteca (en el caso de que la solicite): escritura pública, registro, impuestos, gestión, tasación, seguro y comisión de apertura del préstamo.
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¿Qué es la Plusvalía?, ¿Quién la tiene que pagar?
Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor de los terrenos. Por Ley es el vendedor el sujeto pasivo del impuesto, salvo pacto en contrario que debe quedar reflejado en la escritura pública de compra-venta. La cantidad depende de los años transcurridos desde la última liquidación, el municipio, e incluso la zona donde se halle situada la vivienda dentro del municipio, ...
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¿Qué garantiza la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad?
Garantiza la propiedad de la vivienda, finca, parcela, etc., y da publicidad frente a terceros.