¿Cuáles son pasos que siguen en la adquisición de la vivienda?

Secuencia habitual del proceso de compra-venta de una vivienda:

Realización del presupuesto de la inversión (lo que tengo, lo que financiaré)

Búsqueda de la vivienda

Información sobre la situación registral de la misma

Negociación y fijación del precio

Contrato de compra-venta (si hay pago a cuenta)

Formalización del préstamo hipotecario

Escriturar la compra-venta y el préstamo hipotecario

Pagos

¿Cómo me puedo informar de la situación de la vivienda que quiero adquirir?

Antes de llegar a acuerdo alguno con la parte vendedora es aconsejable que solicite en el Registro de la Propiedad una Nota Simple Registral de la vivienda que Vd. desea adquirir, para comprobar la situación de la misma, si está libre de cargas hipotecarias u otro tipo de cargas, quién es su actual propietario, etc. Una vez conocida la situación de la vivienda podrá negociar la compra de la vivienda con total conocimiento.

En función del tipo de vivienda de que se trate (nueva planta, segunda mano, etc) puede pedir documentación adicional, como: planos, cédula de habitabilidad, certificado de estar al corriente de pago, fotocopia de las escrituras actuales, etc.

Asimismo, puede obtener una mayor información sobre la vivienda si pide una tasación a una empresa especializada. En función de ella podrá deducir aspectos interesantes sobre el estado de la vivienda y el precio que demanda el vendedor. No obstante, si desea financiarla a través de banco o caja, éste le exigirá que se realice la tasación con una empresa homologada por la entidad, por lo que, en este caso es preferible no pedirla de "motu propio" para no tener que pagarla por duplicado, en caso de que la entidad financiera no acepte la primera tasación.

¿Es necesario firmar un contrato privado previo a la escritura pública de compra-venta de la vivienda?, ¿En qué consiste un "Compromiso de compra-venta" o "Contrato de Arras"?

La compra-venta de la vivienda queda reflejada en la escritura pública ante Notario, pero si Vd. entrega alguna cantidad a cuenta, o como "señal", debe quedar reflejado en un "Compromiso de Compra Venta" o "Contrato de Arras" que firman las dos partes (parte compradora y parte vendedora), donde se estipulan las condiciones de la compra-venta (importe, forma de pago, plazos, etc.), y donde también figura la cantidad entregada a cuenta por la parte compradora a la parte vendedora. En este documento se fija una fecha o plazo para efectuar el posterior contrato público de compra-venta ante Notario (escritura).

¿Qué gastos lleva consigo la compra de una vivienda?

Los gastos en que se incurre al comprar una vivienda son los originados por la compra-venta y los derivados del préstamo hipotecario, en caso de que éste se formalice.

Por la compra de la vivienda hay que considerar los siguientes conceptos de gastos: escritura pública, registro, impuestos y gestión.

Minuta del Notario, varía en función del importe escriturado en la compra-venta.

Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Gastos de la Gestoríaque le tramita la inscripción en el Registro. - Hacienda

Primera transmisión: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.) del 1,2 % sobre el importe de la compra-venta. En este mismo caso se aplica I.V.A. del 10% sobre el importe de compra venta, a abonar al vendedor de la vivienda.

Segunda transmisión: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.) del 8% sobre el importe de la compra-venta (el tipo impositivo puede variar puesto que depende de la comunidad autónoma) .

A los gastos propios de la compra-venta debe sumarle los de la hipoteca(en el caso de que la solicite): escritura pública, registro, impuestos, gestión, tasación, seguro y comisión de apertura del préstamo.

Consulte la sección Solicitar Hipoteca para conocer los conceptos y costes orientativos que supone la escritura pública, así como el precio estimado de la tasación y el seguro. Asimismo, en este apartado podrá comprobar las comisiones bancarias que Solbank aplica a los préstamos hipotecarios.

¿Qué es la Plusvalía?, ¿Quién la tiene que pagar?

Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor de los terrenos. Por Ley es el vendedor el sujeto pasivo del impuesto, salvo pacto en contrario que debe quedar reflejado en la escritura pública de compra-venta. La cantidad depende de los años transcurridos desde la última liquidación, el municipio, e incluso la zona donde se halle situada la vivienda dentro del municipio, ...

¿Qué garantiza la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad?

Garantiza la propiedad de la vivienda, finca, parcela, etc., y da publicidad frente a terceros.

Dudas y preguntas que se le pueden plantear al solicitar un préstamo hipotecario

Tipos de préstamos hipotecarios

Fijos: el tipo de interés es el mismo para toda la vigencia del préstamo. Vd. conoce la cuota que va a pagar, no tendrá modificaciones de la misma, y no estará condicionado por las variaciones del tipo de interés del mercado. El plazo máximo para este tipo de préstamos es hasta 12 años.

Variables: el tipo de interés se fija para el primer año y se revisa según el periodo de tiempo establecido, normalmente cada año, aplicando un índice de referencia más un diferencial. Normalmente son hasta 30 años.

Mixtos: combinación de los dos anteriores. Es un préstamo a tipo de interés fijo durante un periodo de años en la primera fase del préstamo, y a partir de la finalización de este periodo se revisa el tipo de interés cómo en los préstamos variables.

¿Me interesa el fijo o el variable?

Depende de muchos factores, como el mercado de tipos de interés, las previsiones futuras de los tipos, su poder adquisitivo, su aversión al riesgo, su comodidad, etc. En cualquier caso, en épocas de tipos de interés a la baja, es más recomendable un tipo de interés variable. Si por el contrario Vd. prefiere la seguridad de conocer exactamente cuál será la cuota a pagar durante toda la vida del préstamo será más recomendable un préstamo a tipo fijo.

¿Puedo ajustar la cuota a pagar a mis ingresos y a la subida del coste de la vida?

SI. El Préstamo Hipotecario I.P.C. de Solbank le permite ajustar la subida del coste de la vida a la cuota mensual que paga, para mantener su poder adquisitivo en el mismo nivel cada año y que éste no varíe significativamente.

¿Qué comisión aplican por amortizar anticipadamente?

En caso de cancelar totalmente o parcialmente se aplica una comisión del 1% sobre el importe amortizado con mínimo de 60,01 euros. Esta comisión no es aplicable si se trata de un préstamo a tipo de interés fijo.

¿Qué es una subrogación?

Consiste en el cambio de hipoteca de una Entidad Financiera a otra, variando el tipo de interés, y manteniendo las mismas condiciones en cuanto a vencimiento de la operación e importe pendiente de amortizar.

¿Cómo solicitar una subrogación?, ¿Cuáles son los pasos a seguir?

Puede acudir a cualesquiera de nuestras oficinas, donde le informaremos de la oferta de nuestros préstamos para subrogaciones. Una vez aportada la documentación necesaria le plantearemos nuestra oferta vinculante, la cual una vez aprobada por Vd. se la notificaremos a la entidad donde tiene su hipoteca, para que en el plazo máximo de 7 días naturales certifique el saldo exacto pendiente de amortizar. Una vez recibida dicha certificación y en un plazo mínimo de 15 días naturales posteriores, se firmará la escritura de subrogación procediendo al cambio de su hipoteca a B.A.

Consiste en la modificación de las condiciones actuales de su préstamo hipotecario en la misma entidad donde tiene su hipoteca. Además de la modificación del tipo de interés, puede modificarse el plazo de vencimiento (alargar o acortar) y el importe pendiente de amortizar.

¿Cómo solicitar una novación?

Acuda a su entidad financiera y solicite la mejora de las condiciones de su préstamo, con el fin de ajustarlas a las condiciones actuales del mercado de préstamos hipotecarios.

Quiero cambiar la hipoteca y traerla a B.A., ampliando el importe del préstamo y el plazo del mismo... ¿cómo lo puedo hacer? En este caso, se realizarán simultáneamente dos operaciones, una de subrogación del préstamo hipotecario (con las mismas condiciones de plazo e importe), y otra de novación de la hipoteca en Solbank (modificando las condiciones anteriores). Pase por cualquiera de nuestras oficinas.

¿Cancelación de una hipoteca y concesión automática de una nueva hipoteca sobre la misma vivienda?

Consiste en la cancelación de un préstamo hipotecario actual, y la concesión de uno nuevo sobre la misma vivienda, en general, modificando importe, condiciones, etc. Conlleva gastos por la cancelación de la hipoteca antigua y la concesión de la nueva.

¿Segunda hipoteca sobre la misma vivienda?

Solicitar un segundo préstamo hipotecario sobre una vivienda que ya tiene una hipoteca.

¿Préstamos hipotecarios con avales de terceras personas?

Además de la garantía hipotecaria (de la propia vivienda), se refleja en el préstamo la garantía de una tercera persona que firma como avalista de la operación.

¿Qué es el plazo de carencia?

Es el plazo durante el cual no se amortiza el capital, pagando el cliente sólo los intereses del préstamo.

¿Qué es la Oferta Vinculante?

Solbank le entrega una oferta con las condiciones de su préstamo hipotecario con un plazo de validez de 15 días. Esta oferta es obligatoria y la exige la Notaría cuando se va a hacer la escritura de compra-venta.

Solicite una evaluación de su préstamo en el teléfono 902 42 43 44 o en cualquier oficina de Solbank; le contestaremos en 5 minutos.
También nuestro Agente del Solbank Inmobiliaria Manuel Logmanieh le atenderá en los teléfonos 950 33 65 97 móvil 629 56 25 56, o si lo prefiere rellene el formulario de contacto.

También puede solicitarlo por Internet, a través de Vi@tlántico, donde le contestaremos por el mismo medio en un breve plazo de tiempo.

La formalización final se lleva a cabo en la oficina de Solbank, una vez comprobada la documentación aportada.

En caso de necesitar información complementaria, no dude en contactar con cualesquiera de nuestras oficinas, le haremos un estudio personalizado de su fiscalidad y le orientaremos al respecto sobre la mejor inversión que debe realizar.